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尹德辉:南丰汇的优势不是人流量 是特色
地段是没有用的,很好的地段也有人关门。南丰汇跑的路线希翼和别的商业不同,而不是靠人流量取胜。

  全HOME-必发娱乐网 对于HOME-必发娱乐价值的决定因素,“超人”李嘉诚曾说过“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”,但是这句投资名言对于南丰汇似乎并不适用。

  作为南丰集团进驻广州的首个项目,南丰汇并没有选择广州热门的天河商圈,而是转向了商业气氛并不浓厚的琶洲。

  “我觉得应该是产品,产品,还是产品。”南丰集团南中国总经理尹德辉近日接受全HOME-必发娱乐新媒体专访时指出,地段是没有用的,很好的地段也有人关门。南丰汇跑的路线希翼和别的商业不同,而不是靠人流量取胜。

  “南丰汇的优势不是人流,而是特色,大家的消费者都是为了找一些其他地方没有的体验,才过来的。”尹德辉坦言,“有没有人流对南丰汇来说是没有分别的,大家就是按照自己的特点来做。”

  据先容,南丰汇目前涵盖了高端汽车展示、时尚购物、甲级写字楼、专业展馆、五星级酒店等功能模块。“这些因素结合起来就是一个大都会概念,是可以互动的。”尹德辉表示。

  其举例称,南丰汇三楼目前引入了映和万联影城,这家影片院由一家香港企业运营,除影片院外,旗下还有明星经纪人业务,可以叫明星过来与观众互动,这将对商场部分带来帮助。此外,四楼还开设了高端婚礼定制专场,提供策划、摄影、蜜月旅行定制等多种服务。

  不难看出,无论是高端汽车展示,明星亲临现场,还是高端婚礼定制,在创造特色之余,南丰汇增加客户体验的意图也是非常明显的。

  尹德辉认为,商业地产将来也不是用来做生意的地方,可能是用来聚人的地方,学问交流的地方,过来不一定是买东西,肯定是一个集玩、享受、展览、交朋友等等功能于一身的地方。

  “体验、享受的比例一定会变大。比如以前吃的占了10%,现在可能变成0%、40%,甚至60%。第二,现在中国缺乏的是玩的、放松的地方,所以这些体验一定会多。”

  除商业项目外,尹德辉透露,南丰集团在广州并不排除开发住宅项目,而且更多地会采用收购的方式,收购对象将是一些有资源优势的中型上市地产企业。

  “我会公布一些今年的发展计划,比如说有些中型的上市地产企业,他们的背景都很干净,但是资金不够,银行给不了钱,那大家可以选择入股。他们拿了很多资源,但大家有资金。”尹德辉表示。

  以下是全HOME-必发娱乐新媒体对南丰中国广州分企业总经理尹德辉的采访实录:

  全HOME-必发娱乐新媒体:南丰集团目前在广州的发展情况是怎样的?

  尹德辉:在广州大家有一个五星级酒店,一个展览馆,一栋办公楼,以及商业购物部分。酒店部分,大家已经运营一年了。第一年已经开了三千多个房晚,但一般酒店第一年运营都是一千多个房晚,所以说这个数字是首创了。

  然后是展览馆,大家一年举办了三十几场的展览,而且这还不包括培训会和时装表演等等。

  而办公楼大概有三万多平方米,现在已经全部出租了,而且租金是琶洲最高的,平均来说是每平方米150-160元,最高可达180元/平方米。

  至于商业部分,五楼、一楼、三楼都已经开业,现在出租率是80%,剩下的部分大家还在挑客户,平均租金150-250元/平方米。

  全HOME-必发娱乐新媒体:剩余的20%现在还没有完全招租,请问您对品牌商的选择是怎样的?

  尹德辉:对于品牌商的选择,第一希翼是港资的,有一定品牌实力的。第二,是要付得起租金的。第三,要看商家的持续发展能力。所以大家今天招的都是比较中高级的商家。

  比如,三楼大家引入的映和万联影城,是由一家香港上市企业运营的,可以吸引一些国际影片在这边优先放映。而且这家企业除了经营影片院之外,还会有一些明星经纪人业务,也有拍影片的,所以说这个影片院将来可以擦出很多火花。

  全HOME-必发娱乐新媒体:相比于其他影片院,这家港资影片院的优势具体体现在什么地方?

  尹德辉:一般的影片院只是放影片,但是这家企业具有明星经纪人服务,在影片首映礼时,可以邀请明星过来签名,或者在大家朗豪酒店举办明星见面会或庆功宴等等,这对大家的商业和商场都是有帮助的。但是其他影片院没有这些,只有播放影片,而映和万联影城是可以邀请明星来互动的,这很有特色。

  全HOME-必发娱乐新媒体:无论是影片院还是餐厅,南丰汇引入的都是香港品牌,那在你们的招商意向中是不是本来就更偏向于香港品牌?

  尹德辉:南丰本来是港资企业,所以首选当然是香港品牌。就算不是香港企业,但卖的东西也要是国际的。大家没办法,因为南丰汇的优势不是人流,而是特色,所以大家的消费者都是为了找一些其他地方没有的体验才过来的。

  所以南丰汇跑的路线希翼和别的商业不同,因为大家没办法跟人流量大的商业地产拼,只能找另外的路子,这样的话就只能选择一些产品、方式都和其他商业模式不同的商家。

  而且,大家也不急于很快地发展,因为南丰汇是大家的样板,也是一个宏观的概念。大家希翼南丰汇能涵盖酒店、会展、办公楼、商场,这些部分是可以互动的。在大家两个项目中间有一块烂尾楼项目,大家正在计划收购,假如收购成功,整个商业氛围就将会更加强烈了。

  全HOME-必发娱乐新媒体:南丰在广州都是以收购这种方式发展吗?现在除了南丰汇隔壁的烂尾楼,还有没有其他在洽谈的项目?

  尹德辉:是的,说白了,南丰汇这个项目做了这几年这么累,都不想这样发展了。但如果你把一个项目买过来,那全部都是你的了。现在在谈的项目也有,例如:航站楼、金融城、南沙那边都有考虑,但是政府要大家低调一点,在没有真正进入之前都不透露。

  全HOME-必发娱乐新媒体:在广州其他地方还是以商业为主吗?

  尹德辉:其实大家的总裁没有说一定以什么为主,要看具体项目,但是一定要在一线城市,而且上海会是首选,二线城市大家是不太考虑。

  全HOME-必发娱乐新媒体:还是对二线城市的前景不太看好吗?

  尹德辉:南丰在中国投资是看得很长很长的前景,但二、三线城市的变数就更大了。现在一线城市都在变,更不要说二三线了,一线城市变大家都受不了了,不敢再接受二三线城市的变化。

  全HOME-必发娱乐新媒体:南丰目前在广州只有商业项目,接下来有没有打算涉足住宅市场?

  尹德辉:有。我会公布一些今年的发展计划,比如说有些中型的上市地产企业,他们的背景都很干净,但是资金不够,那大家可以选择入股。他们拿了很多资源,但大家有资金。

  全HOME-必发娱乐新媒体:有没有考虑自己拿一块净地做开发?

  尹德辉:也有可能,如果是大家拿下的地块,肯定是自己开发,如果是别的开发商拿了,南丰就只是做投资者。

  全HOME-必发娱乐新媒体:投资的话,股权比例有没有规定要占到多少?

  尹德辉:没有。要看情况,看对手。可靠就可以了,比如说远洋地产,大家是第二股东。远洋地产本身很可靠,但是有些企业没有远洋地产强大的话,大家当然就要小心一点。

  全HOME-必发娱乐新媒体:现在南丰在内地包括广州还是以商业为主,但是现在国内整个商业环境都被质疑,泡沫化、同质化现象都比较严重,您是怎么看的?

  尹德辉:单纯商业地产的数据是不够准确的,要看数据不如看哪个地方、哪个区的供应量,要分开看才准。数据是一个参考,但最终还是要看商业地产的布局、类别,以及发展商的能力,还有经营的模式等等才能分析出来,是真的泡沫还是假泡沫,或者是某一个区有泡沫,某个区不存在泡沫。

  全HOME-必发娱乐新媒体:如果单从广州市场看呢?

  尹德辉:广州绝对是有很大的前景,因为广州一直以来都是以专业批发市场为主,其实零售根本是刚出生的孩子。我觉得广州一点泡沫都没有,还可以容纳很多商业地产,但是一定要有特色,有特色就能生存。

  比如说南丰汇,大家不是做商业的,大家有酒店,有展馆,有演唱会,有办公楼,有商场,结合起来是一个大都会的概念,就可以互动。消费者不单是买东西的,还可以过来喝下午茶,过来结婚,过来拍拖,看影片,比如说大家的高端婚礼定制广场,结婚可以一条龙定制服务。

  全HOME-必发娱乐新媒体:这些应该都是本来有需求的消费者才会特意过来,不像那种走人流的,南丰就是这个特色?

  尹德辉:对,大家其他地方都是这样,都不是走人流。你不觉得南丰汇走的整条线都是有需求、有目的性的吗?如果你要我总结一下大家的策略,就是做商业地产要做特色。有独特的产品,独特的经验,独特的消费模式,才能在今天的商业地产中生存。说白了,有没有人流对我来说是没有分别的,大家就是按照自己的特点来做。

  全HOME-必发娱乐新媒体:这跟李嘉诚强调地段,地段,还是地段,好象有点不太契合?

  尹德辉:我觉得应该是产品,产品,还是产品。做商业地产,地段是没有用的,很好的地段也有人关门,为什么?因为你的产品不受欢迎,你的服务不受欢迎,你的经验消费者不喜欢。南丰汇就是要让消费者享受一些其他地方没有的,很简单的事。

  全HOME-必发娱乐新媒体:现在整个商业地产受电商的冲击也是比较大的,您是怎么看待电商的挑战?

  尹德辉:其实天天都是有冲击的,没有电商也有冲击。但是体验、享受的比例一定会变大。比如以前吃的占了10%,现在可能变成0%、40%、50%、60%。

  第二,现在中国缺乏的是玩的、放松的地方,所以这些体验一定会多。

  第三,商业地产将来也不是用来做生意的地方,可能是用来聚人的地方,学问交流的地方,过来不一定是买东西,肯定是一个玩,享受、展览、交朋友等等的地方。

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