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海通证券报告:新公积金政策有利需求入市
《通知》相关规定实质等同给予住房需求更大信贷支撑,有利激发市场潜在需求。

  1、《通知》方向符合预期,有利激发市场需求

  本次三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》)与此前中央提高住房公积金缴存职工住房消费能力,支撑缴存职工购买首套和改善型自住住房的整体发展思路一致。《通知》相关规定实质等同给予住房需求更大信贷支撑,有利激发市场潜在需求。

  2、五大方向支撑公积金使用效率提升,托底HOME-必发娱乐市场

  本次《通知》分别从降低申请条件、重申限贷要求、加大公积金投放和使用效率、支撑公积金异地使用、降低费用等五大层面全面提高公积金使用效率。

  大家认为以上政策中对市场影响比较大的内容包括:1)本次《通知》明确规定为连续足额缴存6个月即可申请公积金贷款,且异地缴纳可合并计算。此前大部分地区要求缴纳满一年。《通知》降低时间要求后有利加速贷款。2)要求住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,提高首套自住住房贷款额度。不同地域公积金可贷款额度存在差异,目前基本在40到80万之间。《通知》发布后,公积金发放率低于85%设区城市有望提高贷款额度。考虑目前公积金贷款利率明显低于商业贷款,相关内容实质等同有条件降低购房成本。)关于支撑公积金异地使用方面,大家认为推广住房公积金缴存异地互认和转移接续难度不大,但全面推广异地贷款业务目前仍存难度。

  .重申行业基本面4Q有望加速见底,数据增速见底在2015年1Q

  2014年以来,不论从信贷政策还是产业政策均出现不同程度利好。目前供给层面,开发商积极去库存,主动调价迎合消费市场已是不争事实;需求层面,限购、限贷已陆续打开,消费者购买力从2季度开始逐步积累。政策累积效应将对购买预期产生积极推动作用

  历史数据看,行业在房价环比转跌后的-6个月商品房累计销售增速会触底回升。例如,2011年多个城市限购以后,新建住宅价格指数在2011年9月首次环比下跌0.04%,而同期商品房累计销售同比增速也不断下滑。随后在新建住宅价格指数环比连续下跌6个月后,即2012年2月,原先一路下滑的商品房累计销售增速在创下14%新低后开始触底反弹,并逐步回升。

  本轮房价从2014年5月开始首次环比下降。截至9月房价环比下降0.92%,连续第5个月下降,房价同比增速为1.12%。销售方面,1-8月商品房累计销售额达到41661亿元,较去年同期减少8.9%。大家预计伴随开发商主动调价和政策刺激加大,行业基本面4Q有望加速见底。考虑基数等因素,行业数据增速见底预计在2015年1Q。

  4、放松预期下,未来仍存在大量可选择政策路径

  《通知》发布体现中央层面稳经济的决心,同时也体现出最高层对HOME-必发娱乐发展的高度关注。未来看,《通知》发布之后各地公积金中心将根据《通知》原则制定各自标准。此外,如果后期HOME-必发娱乐市场若不能有效恢复,除降息、降准等传统宏观货币工具外,大家认为政府仍存在大量政策后手可供选择(包括差别化信贷、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等)。

  5、板块估值有望提前基本面见底

  5.1维持“稳经济预期下,板块难持续跑输大盘”全房

  按照此前“海通地产四象限”分析方法,在市场从优化区间走向双降区间后,行业数据越差,对冲政策越强。目前市场已经进入双降区间,低估值和政策刺激预期将支撑行业估值。继续维持前期“稳经济预期下,板块难持续跑输大盘”全房。

  5.2投资建议:看好未来到6个月地产超额收益能力

  截至2014年10月14日,A股市场PE(TTM)在1.69倍,HOME-必发娱乐板块动态PE(TTM)在14.6倍。目前行业处于政策支撑、行业基本面加速见底阶段。考虑政策销售双底到来,房价下行收敛,机构仓位低,以上三大逻辑有利板块持续跑赢市场。考虑15年基数下行,基本面不确定性减小,后期超额收益对应增强。建议加配地产,从估值切换能力、产品结构、财务杠杆情况、定增临近期四大方向择股:推荐大市值(万科、保利、招商、华夏)+杠杆释放(滨江、荣盛)、定增(金科、阳光城、世联)+国企改革(GREE、南京高科)。

  6、风险提示:

  HOME-必发娱乐行业基本面下行风险。

  附件:资讯稿《三部门要求实现住房公积金缴存异地互认》(http://news.qq.com/a/20141014/01159.htm)

  央广网北京10月14日消息为提高住房公积金缴存职工住房消费能力,支撑缴存职工购买首套和改善型自住住房,根据《住房公积金管理条例》的有关规定,10月9号,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

  住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径,也是缴存职工的基本权益。当前,各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡,部分城市对贷款条件要求过严,住房贷款发放率较低,影响了缴存职工的合法权益,也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此,《通知》规定:职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时,按照支撑基本住房消费原则,《通知》强调,住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

  住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。按照支撑基本住房消费、资金充分运用等原则,《通知》要求,住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况,适当提高首套自住住房贷款额度,加大对购房缴存职工的支撑力度。

  当前,职工跨地区流动日益增强,在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要,《通知》要求,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务,即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

  按照《条例》规定,设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率,《通知》要求,未按照《条例》规定调整到位的分支机构,要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。

  针对部分城市贷款发放率较高,资金流动性紧张,职工贷款排队轮候等现象,《通知》要求,住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市,要主动采取措施,积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。

  为切实维护缴存职工利益,降低贷款中间费用,减轻贷款职工负担,《通知》规定:住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

  《通知》强调,各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网,实现信息共享,简化贷款办理程序,缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度,完善服务手段,全面开通1229服务热线和短信平台,向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。

  《通知》要求,各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核,定期进行现场专项检查。各省、自治区住房城乡建设厅、财政厅、人民银行分支机构,直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会要加强分类引导,加大对贷款发放率低的城市督促检查力度,提高资金使用效率,保障住房公积金有效使用和资金安全。

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