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望京SOHO入市 潘石屹仍去不掉的“散售基因”
望京SOHO三座主体建筑中,塔1、塔2用于散售,去年就已经几乎售罄,累计合同销售金额超过127亿元。

  全HOME-必发娱乐网 9月20日,潘石屹的望京SOHO在其举行的嘉年华大PARTY中正式亮相。作为一个见证了SOHO中国转型的项目,其招商情况自是备受关注。

  老潘先容称,其位于望京的最高写字楼望京SOHO塔上周末竣工,目前已经预租了约50%,其中90%以上的企业来自IT企业如触动科技、陌陌等。

  潘石屹表示,2012-201年,SOHO位于北京东二环朝阳门的写字楼银河SOHO招租时,超过50%的租户来自金融或准金融行业,各类PE(私募股权基金)是租赁大户;而今年望京SOHO招租时,准金融企业“一个都没了”,只剩下IT企业还有扩张需求。

  租售并举销售已超127亿

  据了解,望京SOHO占地面积11.5万平方米,规划总建筑面积52万平方米,由栋集办公和商业一体的高层建筑组成,号称是从首都机场进入市区的第一个引人注目的高层地标建筑,为“首都第一印象建筑”。

  其实望京SOHO还是当年的地王。2009年9月,SOHO中国以40亿元的价格竞得位于望京东部的B29商业项目用地,规划总建筑面积为52万平方米,当年楼面地价冲高至10197元/平方米。

  望京SOHO三座主体建筑中,塔1、塔2用于散售,且去年就已经几乎售罄。据悉,1号楼和2号楼累计合同销售金额超过127亿元,销售均价约为52196元∕平方米,其销售价格超过拿地楼面价的5倍。

  而塔高度达200米,是目前望京第一高楼,总建筑面积约12万平米。该项目包括5万平方米的超大主题园林,1100-2200平方米的都市园林式办公楼,10米高写字楼大堂。该部分全部由SOHO中国自持。

  塔1、塔2的办公商业部分已于201年底竣工交付。SOHO中国今年初开始帮助投资者招租。目前该两部分的出租率接近90%。

  而SOHO中国自持的塔部分的预租工作从今年4月底开始。根据潘石屹提供的数据,目前招商比例已超过40%。

  “今年还在扩张要租写字楼的只有IT企业了,而HOME-必发娱乐和经济都还在调整中,北京经济的活跃度更单一。”潘石屹在望京SOHO的嘉年华上表示,今年北京除了IT企业外,其他企业都“凑合着”,人员不扩张、办公面积也不扩租。

  “写字楼里租户太单一,其实风险也很大,但今年经济情况不太好,短期内只有靠IT企业。”潘石屹表示,HOME-必发娱乐市场还在调整中,目前看并没有逆转的趋势。

  客群竞争与“散售基因”

  今年4月中旬,望京SOHO谈下了第一单生意,SOHO中国与触控科技签成租赁合同,一次性出租2.万平方米,这是望京SOHO招进第一个客户,同时这一单也使望京SOHO实现了20%以上的出租率。

  据统计,目前以触控科技为代表,SOHO中国自持的塔中90%的企业为IT互联网企业。

  不过,针对老潘一番目前只有IT企业还有扩张的需求的言论,戴德梁行华北区写字楼部主管王刚就指出,IT行业确实有较大的写字楼租赁需求,但其能支付的租金相对比较低,并不是多数开发商招商的最主要对象。

  一位了解北京写字楼市场的资深市场人士也指出,目前北京写字楼市场中,高端项目的的客群依然主要是金融、银行、保险以及上市企业等,这些支付能力较高的行业和企业。

  而就整个北京市场而言,拥有高支付能力的企业的寻租市场依然较为健康。该类企业选择入驻写字楼的标准主要的考量因素主要为形象和地段。

  而所谓形象,自是包括开发企业的形象、写字楼产品的评级等。相对而言,SOHO中国的品牌效应,对于高支付行业及企业并无太大号召力。而参考过往SOHO中国其他项目的招商结果来看,其租户多为支付能力较弱的企业。

  究其原因,该市场人士指出,即使SOHO中国目前已经从散售转型持有,但其招商和运营能力短期内依然无法得到改善。

  “潘石屹的产品注重快销,是走量的而非供应高端。其项目的品质已经输掉一大截。自持后,经营能力也比较难改变。一个工厂只生产10块钱、20块钱的产品,它的机器、设备决定其不能生产100块钱的产品。”

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